Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
Kentsel dönüşüm süreci çoğu zaman yalnızca “binanın yıkılıp yeniden yapılması” olarak düşünülüyor. Oysa 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç; teknik, idari ve hukuki birçok aşamayı birlikte içerir. Sürecin yanlış yönetilmesi; hak kaybı, ortaklık uyuşmazlığı, tapu sorunları ve ciddi maddi zararlar doğurabilir.
Peki süreç nasıl işler?
- Riskli Yapı Tespiti
Süreç genellikle binanın “riskli yapı” olup olmadığının tespiti ile başlar. 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca bu tespit; yapı maliki veya kanuni temsilcisinin başvurusu üzerine, Bakanlık/Başkanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır.
Yapılan teknik inceleme sonucunda hazırlanan rapor ilgili idareye bildirilir ve yapı “riskli yapı” olarak tespit edilirse tapu kaydına şerh işlenir.
Bu aşamada uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri; maliklerin süreci yeterince takip etmemesi ve yapılan işlemlerden geç haberdar olmasıdır.
- Bildirim ve İtiraz Süreci
Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra maliklere resmi bildirim yapılır. Maliklerin, riskli yapı tespitine karşı 15 gün içerisinde itiraz hakkı bulunmaktadır. İtirazlar, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetki devri varsa ilgili idareye yapılır.
İtirazlar teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyet; üniversite öğretim üyeleri ve ilgili teknik uzmanlardan oluşur. Yapılan inceleme sonucunda riskli yapı kararı kaldırılabilir veya kesinleşebilir.
Birçok kişi, “itiraz ettim, süreç durdu” düşüncesiyle hareket etse de uygulamada sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekir.
- Tahliye ve Yıkım Aşaması
Riskli yapı kararının kesinleşmesiyle birlikte tahliye ve yıkım süreci başlar. İdare tarafından maliklere belirli bir süre verilerek yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması istenir.
Bu süre içerisinde yıkım malik tarafından gerçekleştirilmezse; idare tarafından elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilebilir, ardından yıkım işlemi kamu gücü kullanılarak gerçekleştirilebilir.
Uygulamada en çok uyuşmazlık çıkan aşama genellikle burasıdır. Özellikle;
• Binadan çıkmak istemeyen malik veya kiracılar,
• Hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklar,
• Yıkım masrafları,
• Tahliye sürecinin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediği
ciddi hukuki ihtilaflara sebep olabilmektedir.
- Yeni Proje ve Hak Sahipliği Süreci
Binanın yıkılmasından sonra en önemli konu; yeni yapının nasıl yapılacağı ve hak sahipliğinin nasıl belirleneceğidir.
Bu aşamada;
• Müteahhit ile yapılacak sözleşme,
• Arsa payı oranları,
• Kimin hangi bağımsız bölümü alacağı,
• Ortak alanlar,
• İnşaat süresi ve teslim şartları
gibi konular belirlenir.
6306 sayılı Kanun kapsamında birçok işlem pay ve paydaş çoğunluğu ile alınan kararlarla yürütülebilmektedir. Bu nedenle özellikle çoğunluk kararlarına katılmayan maliklerin hak kaybı yaşamaması için sürecin dikkatle takip edilmesi gerekir.
Kanun kapsamında belirli şartlarda anlaşmayan maliklerin hisselerinin satış süreci dahi gündeme gelebilmektedir.
- Tapu ve Mülkiyet İşlemleri
Riskli yapının yıkılmasıyla birlikte, mevcut kat mülkiyeti veya kat irtifakı kayıtları hukuken önemini kaybeder. Yargıtay uygulamasında da, yapının yıkılmasıyla taşınmazın “arsa” niteliğine döndüğü kabul edilmektedir.
Bu nedenle süreç içerisinde;
• Kat mülkiyetinin terkin edilmesi,
• Yeni projeye uygun arsa payı düzenlenmesi,
• Yeni kat irtifakı kurulması,
• Yeni bağımsız bölümlerin tescili
gibi birçok tapu işlemi gerçekleştirilir.
Özellikle eski arsa paylarının adil dağıtılıp dağıtılmadığı, yeni projedeki bağımsız bölümlerin değer dengesi ve müteahhit sözleşmeleri büyük önem taşır.
Kentsel dönüşüm süreci yalnızca teknik değil; aynı zamanda ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir süreçtir. Bu nedenle riskli yapı tespiti aşamasından tapu işlemlerine kadar tüm sürecin dikkatle yürütülmesi gerekir.